Redatto grazie a Homie – l’IA condominiale di casateam*
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Da agosto 2026, se il condominio realizza una ristrutturazione importante di secondo livello, ovvero che interessa più del 25% dell’involucro, scatta l’obbligo di integrare fonti di energia rinnovabile. In questi casi, almeno il 15% del fabbisogno energetico per climatizzazione invernale ed estiva deve essere coperto da energia rinnovabile.
Questo cambia il modo di progettare i lavori. Se si rifà una parte rilevante dell’edificio, non basta più pensare solo a facciata, cappotto o tetto: bisogna verificare anche che il progetto sia conforme ai requisiti energetici previsti dalla normativa.
Quando si programmano lavori straordinari in condominio – rifacimento facciate, tetto, balconi, impianti, riqualificazione energetica – il nodo centrale non è solo “se” fare i lavori, ma come finanziare il condominio senza bloccare il cantiere e senza creare tensioni tra i condòmini.
Cosa prevede la normativa?
Secondo il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, che recepisce la Direttiva RED III e modifica l’Allegato III del D.Lgs. 199/2021 sulle fonti rinnovabili negli edifici, la soglia da tenere sotto controllo è quella del 25% dell’involucro edilizio. Se i lavori superano questa percentuale, il condominio rientra nella ristrutturazione importante di secondo livello e deve rispettare il requisito minimo del 15% di FEV.
In parole semplici, il meccanismo del FEV funziona così: il progettista calcola l’energia necessaria per riscaldamento e raffrescamento e verifica quanta parte è coperta da impianti a fonte rinnovabile. Se almeno il 15% arriva da rinnovabili, il requisito è rispettato; se non ci arriva, il progetto va corretto.
Le soluzioni rinnovabili possibili in condominio
La legge non impone una sola tecnologia. Chiede però di raggiungere un risultato preciso, e in condominio questo obiettivo si può ottenere con fotovoltaico, pompe di calore, solare termico o soluzioni integrate nell’involucro.
Nella pratica, il fotovoltaico resta spesso la strada più semplice. È la soluzione più immediata per produrre energia rinnovabile sul posto e aiutare il condominio a raggiungere il 15% richiesto senza complicare troppo il progetto.
Cosa succede se non si rispetta la normativa
Se il progetto non rispetta i requisiti energetici, i rischi principali sono i seguenti:
- Progetto non conforme e necessità di correggere relazione tecnica e impianti.
- Ritardi nei lavori e aumento dei costi.
- Possibili contestazioni sulla regolarità della pratica.
- Rischi di responsabilità per tecnici e committenza se la documentazione non è corretta.
Anche “truccare” i computi per restare sotto il 25% è una scelta rischiosa. Se i lavori reali superano quella soglia, presentarli come più piccoli può portare a contestazioni, problemi documentali e possibili responsabilità per chi ha firmato o approvato la pratica.
Le soluzioni rinnovabili possibili in condominio
La legge non impone una sola tecnologia. Chiede però di raggiungere un risultato preciso, e in condominio questo obiettivo si può ottenere con fotovoltaico, pompe di calore, solare termico o soluzioni integrate nell’involucro.
Nella pratica, il fotovoltaico resta spesso la strada più semplice. È la soluzione più immediata per produrre energia rinnovabile sul posto e aiutare il condominio a raggiungere il 15% richiesto senza complicare troppo il progetto.
Perché il fotovoltaico è la via più diretta al 15% FEV
Il fotovoltaico è utile perché si può dimensionare in base allo spazio disponibile, ai consumi e agli impianti presenti nell’edificio. Inoltre, se il condominio usa o installerà pompe di calore, l’energia prodotta dai pannelli aiuta direttamente a coprire i consumi per la climatizzazione.
Per questo, in molti casi, il fotovoltaico è la scelta più lineare. Non solo aiuta a rispettare la normativa, ma rende più facile spiegare ai condòmini che l’obbligo può trasformarsi anche in un vantaggio economico.
Il BIPV come soluzione più efficiente ed efficace
Quando il tetto non basta, o quando il condominio ha molta superficie verticale disponibile, si può valutare anche il BIPV, cioè il fotovoltaico integrato nell’edificio. In questo caso i moduli diventano parte della facciata, dei parapetti o di altri elementi edilizi.
Per i condomìni più grandi (dalle 15 unità immobiliari) è una soluzione interessante perché trasforma superfici passive in superfici che producono energia. Se si sta già rifacendo la facciata, il BIPV può aiutare a raggiungere più facilmente la quota rinnovabile richiesta dalla normativa.
Autoconsumo collettivo
Una volta installato il fotovoltaico, il condominio può valutare anche l’autoconsumo collettivo. In pratica, l’energia prodotta dall’impianto non serve solo le parti comuni, ma può essere condivisa tra più utenze dello stesso edificio.
Il vantaggio è semplice: più energia viene consumata direttamente dai condòmini, meno energia bisogna comprare dalla rete. Questo rende il fotovoltaico utile non solo per rispettare l’obbligo normativo, ma anche per ridurre la spesa energetica complessiva.
Facciamo un esempio molto semplice. In un condominio di 20 famiglie, un impianto fotovoltaico da circa 20 kW può produrre all’incirca 24.000 kWh all’anno. Se anche solo il 50% di questa energia viene autoconsumata dal gruppo, parliamo di circa 12.000 kWh non acquistati dalla rete.
Con un costo medio dell’energia di 0,25 euro per kWh, questo significa circa 3.000 euro di spesa evitata in un anno. E se l’impianto è ben dimensionato e l’energia condivisa viene sfruttata bene, il risparmio complessivo può tradursi in una riduzione delle bollette nell’ordine del 15–25%.
Qui però ci fermiamo, per non aprire un tema che merita un approfondimento a parte. In un prossimo articolo parleremo meglio di come funziona l’autoconsumo collettivo, di come si ripartiscono i benefici e di quali attenzioni servono in condominio.
Bibliografia e sitografia
Bibliografia essenziale
- D.Lgs. 192/2005 e s.m.i. – Prestazione energetica nell’edilizia e documentazione energetica di progetto.
- D.Lgs. 199/2021, come aggiornato dal D.Lgs. 5/2026 – Obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici.
- Requisiti minimi energetici e definizione di ristrutturazione importante oltre il 25% dell’involucro.
Sitografia
- https://biblus.acca.it/decreto-requisiti-minimi-tipologie-interventi-classificazione-degli-edifici/
- https://rivaingegnere.it/nuovi-requisiti-fer-dal-2026-anche-il-cappotto-potrebbe-obbligarti-a-rifare-limpianto/
- https://portale.assimpredilance.it/articoli/fonti-rinnovabili-negli-edifici-recepita-la-direttiva-red-iii
- https://www.enel.it/it-it/blog/guide/autoconsumo-collettivo
- https://sportelloenergia.amat-mi.it/wp-content/uploads/2025/04/Vademecum-Sportello-Energia_-GruppiAUC_condomini.pdf
- https://sunpark.it/autoconsumo-collettivo/
- https://www.infobuildenergia.it/approfondimenti/il-fotovoltaico-integrato-come-componente-edilizio/
*Il seguente articolo è stato redatto grazie all’IA alimentata dall’esperienza oltre decennale di casateam nel mondo dei condomini. Tutti i testi vengono comunque revisionati dal nostro personale per correggere eventuali errori provocati dall’AI. Tutti i diritti riservati.
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