Negli interventi di minore calibro, nell’ambito di condomini o di comproprietà (comunioni) si lascia autonomia al proprietario che intenda eseguire la- vori a proprie spese (articolo 10 comma 3 Dl 76/20): gli interventi sono infatti agevolati quanto a maggioranze e regibonus previsti dalle norme del 2020 consentono interventi su strutture edili, ed esigono una conformità urbanistica, sia se si opera su singole unità immobiliari delle spese. Ma quando si discute di integrali ristrutturazioni e di demolizioni e ricostruzioni, le pubbliche amministrazioni diventano interlocutori necessari, ad esempio per gli aspetti urbanistici, per le modifiche all’aspetto estetico, per i cambi di destinazione. Per questo motivo, oltre a dimostrare i risultati energetici e strutturali che si intendono raggiungere, con specifiche attestazioni di professionisti del ramo termotecnico e ingegneristico, è necessaria una verifica di matrice edilizia.
Il collegamento tra bonus e regime edilizio emerge già tenendo presente che i contributi variano a seconda del numero delle unità immobiliari, e possono incidere sulle destinazioni e sui parcheggi: le unità possono variare con mera Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) di manutenzione straordinaria (articolo 3 lettera b Dpr 380), così come con Scia si può ottenere un accesso autonomo (requisito necessario per alcuni bonus).
Prima di iniziare i veri propri lavori ammessi a contributo, si deve quindi verificare (e, casomai, rettificare) la situazione di partenza sotto l’aspetto edilizio. I vari incentivi si possono cumulare, con riflessi sulle caratteristiche del prodotto finale.
Le migliorie energetiche, il sismabonus, il fotovoltaico, il bonus mobili e quelli per il verde possono far balenare l’idea di unità completamente nuove, anche arredate e con giardino, a spese pubbliche. Ma in ogni caso occorre dotarsi di un titolo idoneo, che può essere, nell’ordine: Cil (Comunicazione inizio lavori) asseverata, Scia o permesso di costruire, a seconda del peso dell’intervento (da manutenzione straordinaria a ristrutturazione).
Sia la Comunicazione inizio lavori (Cil), che la segnalazione (Scia), devono avere un allegato (a firma di un tecnico) che asseveri la compatibilità dell’intervento con lo strumento urbanistico, descrivendo le opere e dichiarandone la fattibilità urbanistica. Il primo passo per utilizzare i contributi energetici e sismici parte quindi dalla verifica della situazione edilizia, perchè in materia vige il principio che collega in modo stringente i vari titoli edilizi, ognuno dei quali deve essere coerente a una documentata e legittima situazione di partenza (Faq Enea 3.B: «non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica»).
Dunque se si vuole effettuare un intervento di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, occorre partire da una situazione regolare, per evitare non solo la perdita del bonus ma anche la irrogazione di sanzioni edilizie. Il principio che i Comuni devono applicare è quello che vieta di intervenire su situazioni abusive non condonate: gli interventi su edifici in tutto o parte abusivi, anche di sola manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione, sono preclusi perchè subiscono la matrice illegittima dell’opera principale alla quale ineriscono (Cassazione penale 15 giugno 2017 numero 30168).
Ciò significa che bisogna partire da una situazione legittima, senza sperare di poter sovrapporre Scia o Cila a situazioni complesse ed irregolari (seppur remote).
